В 2024 году сохраняется тенденция на переселение за город в частный дом, ведь жизнь на своей территории имеет много плюсов: нет шумных соседей, бесконечных поборов за капремонт, проблем с чужим мусором и прочих негативных моментов, связанных с проживанием в квартирах.

Но зачастую люди не хотят приобретать недвижимость на вторичном рынке по различным причинам, планируя построить дом с нуля. Выбор участка под индивидуальное жилищное строительство для постоянного проживания в качестве дачи или даже для ведения крестьянско-фермерского хозяйства — ответственная процедура. О том, как выбрать место для строительства и не столкнуться с юридическими и техническими сложностями, расскажем в статье.

Что говорит закон об участках под постройку жилья

Под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) понимают один из видов разрешенного использования земельного участка. Его характеристики:

предназначен для строительства зданий преимущественно жилого назначения;
строительство на таком участке не требует специального разрешения, но нужно уведомить органы МСУ по месту приобретения участка (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

На федеральном уровне минимальный и максимальный размер участков под ИЖС не установлены, т. к. каждый регион и муниципалитет разрабатывает собственные критерии (ч. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Для Можайского района Московской области минимальный размер — 400 кв. м., максимальный — 10 000 кв. м.

Законом устанавливаются и правила постройки самого здания (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Жилое здание должно стоять отдельно. Это означает, что дом не должен иметь общие стены с постройками соседей, т. к. для таунхаусов необходимо другое разрешенное использование.
Количество этажей — не более 3.
Общая высота здания не должна превышать 20 метров.
Помещение должно быть зонировано на жилые комнаты и вспомогательные зоны.
Внутри дома не должно быть разделения на квартиры, т. к. объекты, строящиеся на участках под ИЖС, предназначаются только для одной семьи.

Региональные и муниципальные органы вправе устанавливать дополнительные правила, касающиеся постройки на участке здания.

Кроме непосредственно жилого дома на участке разрешено возводить и вспомогательные постройки (гараж, баню, беседку, сарай, иные подсобные помещения), к которым также устанавливаются законодательные требования (удаленность построек от дома и друг друга, в зависимости от материала, из которого они построены, удаленность от соседнего участка и т. д.).

Преимущества и недостатки участков под ИЖС

Прежде чем приступить к выбору участка, необходимо оценить все плюсы и минусы этого решения.

К преимуществам можно отнести следующие факторы:

Категория земли. Так как участки под ИЖС располагаются на землях населенных пунктов или землях сельхозназначения, они остаются под пристальным вниманием органов МСУ. А это подразумевает:

ремонты дорог, иных объектов как планово, так и по обращению собственников;
в большинстве случаев наличие рядом инфраструктуры и коммуникаций.

Относительно свободное строительство. Вы сами разрабатываете проект дома или дачи, от материала до архитектурных решений и цвета крыши.
Экология и природа. Как правило, участки под строительство жилья расположены либо в конце города, либо вовсе за его пределами. Под цели ИЖС и продажу такой земли выделяют целые поселения.
Возможность выгодной реализации в дальнейшем.
Банки охотно выдают ипотеку на строительство жилья. Существуют льготные программы для этих целей.

Недостатки, к которым покупатель должен быть готов:

В строительстве есть ограничения, о которых уже было сказано выше (не более 3 этажей и 20 метров в высоту, постройка только на одну семью и т. д.).
Не везде доступны коммуникации, поэтому могут возникнуть дополнительные траты на подведение воды, подключение к газу и т. д.
Удаленность от центра. Многие трудятся в городе, и практически каждый день добираться из поселка или деревни до места работы может быть затратным.

Почему важно тщательно выбирать место для строительства

Найти правильное место для строительства дома или дачи может быть непросто. От расположения участка зависят:

Комфортное проживание. На него влияют:

границы земельного участка, ведь если они расположены впритык с соседями, это может стать поводом для споров едва ли не за сантиметры земли;
транспортная доступность и состояние дорог;
наличие инфраструктуры поблизости.

Безопасность: как близко расположен лес, благополучный ли район, как быстро до него могут добраться в чрезвычайных ситуациях спасательные службы и т. д.

Что нужно узнать перед покупкой участка

Прежде чем выезжать на выбранный участок для осмотра, специалисты в сфере недвижимости советуют изучить его в публичной кадастровой карте, доступной на официальном сайте Росреестра. Сделать это можно, вбив кадастровый номер участка (узнавайте его у продавца или в открытых данных Росреестра по адресу). С помощью карты можно получить сведения:

о форме земельного участка;
его точное месторасположение;
вид разрешенного использования, чтобы убедиться, что этот участок предназначен для ИЖС;
площадь и кадастровую стоимость;
аналогичные сведения об участках, расположенных по соседству, чтобы исключить нежелательные моменты (например, строительство завода поблизости).

Также перед выездом на участок и покупкой нужно изучить юридические сведения о нем, чтобы в будущем избежать проблем с законом. Для этого в Росреестре непосредственно или через МФЦ необходимо заказать выписку из ЕГРН, которая будет содержать сведения:

о самом участке (площадь, кадастровый номер, адрес, если он присвоен);
о собственнике (кто правообладатель, основание приобретения собственности);
об ограничениях и обременениях.

Не лишним будет изучить и отзывы о районе, в котором располагается участок, о находящихся поблизости зданиях. В этом помогут сведения из онлайн-карт, группы в социальных сетях, сведения от знакомых.

Основные критерии выбора

После того как будет изучена техническая и юридическая составляющая, будущему владельцу стоит определиться, что именно он ожидает от места, в котором будет расположен будущий дом или дача. Желательно на этом этапе увидеть участок лично и обратить внимание на 8 основных моментов.

Критерий 1. Местоположение

Изучаем:

состояние дорог вдоль улицы;
состояние дорог возле участка и на подъезде к нему: тип покрытия (асфальт, грунт, бетон, щебень), наличие подъемов и спусков и т. д.;
как часто зимой коммунальные службы убирают снег с проезжей части;
доступность общественного транспорта, наличие автобусных/трамвайных/троллейбусных остановок;
близость к городу или районному центру.

Критерий 2. Наличие коммуникаций

Проверяем, доступны ли:

питьевая вода (система водоснабжения или собственная скважина);
водоотведение;
электричество;
газ (проведен ли к участку, имеется ли возможность подключиться к газовой или паровой котельной);
телефонная связь и интернет;
быстрое реагирование коммунальных служб, электриков на обращения проживающих в частном секторе.

Критерий 3. Инфраструктура

Есть ли поблизости:

медицинские учреждения (больницы, клиники или ФАПы);
школы и детские сады;
магазины;
культурно-досуговые учреждения (дома культуры, музеи, достопримечательности, спортивные и детские площадки и т. д.).

Критерий 4. Соседние участки

Хорошо, если рядом расположены такие же жилые дома или дачи. Ситуация обстоит иначе, когда неподалеку какое-либо предприятие. Здесь важно выяснить:

уровень издаваемого шума;
наличие/отсутствие вредных выбросов.

Критерий 5. Цена

Здесь важно понимать различие между кадастровой стоимостью и рыночной:

в первом случае цену устанавливает государство на определенный срок, именно от этой цифры рассчитываются налоги, госпошлины (в случае судебного спора, при вступлении в наследство и т. д.) и компенсации;
во втором случае стоимость определяется собственником-продавцом или независимым оценщиком, сама же цена зависит от площади участка, расположения, наличия инфраструктуры и т. д.

В Можайском районе цена на участки под ИЖС в среднем начинается от 100 000 рублей за 10 кв. м.

Важно! Несмотря на то, что купить участок обойдется в разы дешевле, чем приобрести уже отстроенный дом, закон позволяет оформить ипотеку на приобретение участка под жилье. При этом с 2022 года построить дом на таком участке разрешено своими силами, не привлекая застройщика. Максимальная сумма по ипотеке для Москвы и Московской области — до 12 млн рублей. Банки предлагают различные льготные программы.

Критерий 6. Продавец

Покупка земельного участка не всегда проходит быстро. Этот момент зависит от собственника участка:

если это физическое лицо, процесс, скорее всего, будет долгим, все документы придется оформлять самостоятельно сторонам сделки купли-продажи, либо им придется нанимать для этих целей специалиста по недвижимости, что выльется в лишние затраты;
если это специализированная компания, занимающаяся продажей надвижимости, то она самостоятельно подготовит необходимые документы для подачи в Росреестр, а стоимость, скорее всего, уже будет включена в цену участка.

Критерий 7. Социальная обстановка

Можно поинтересоваться у будущих соседей или у продавцов:

проводятся ли культурно-массовые мероприятия поблизости;
как часто на территории совершаются правонарушения, каков уровень преступности, как быстро реагирует на происшествия участковый;
развивается ли район, строятся ли общественные заведения;
привлекателен ли район для туристов.

Критерий 8. Экология

Выясняем:

качество воздуха (можно поискать открытые отчеты на сайте местной администрации или заказать проверку экспертам);
наличие или отсутствие мусорных полигонов вблизи частного сектора;
расположенность леса вблизи участка;
наличие водоемов и качество воды в них.

У многих жильцов, переехавших в частный дом из городских квартир, этот критерий является едва ли не приоритетным.

Быть ближе к природе — легко

Желание жить в экологически безопасном месте и любоваться природой подталкивает людей на приобретение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Идеальный участок для ИЖС обладает следующими качествами:

имеет транспортную доступность и развитую инфраструктуру;
в тоже время находится в экологически чистом месте;
его окружают живописные пейзажи.

Поселок Можайские просторы — живописное место, пронизанное духом истории. Пойти прогуляться поутру, окунуться в исторические события, посетив места, в которых жили вятичи, или же полюбоваться красотой природы, не покидая своего участка, — вы точно не пожалеете о покупке земли здесь.

Приобретая участок в Можайских просторах, вы не только становитесь ближе к природе:

вы не беспокоитесь о том, правильно ли оформлены документы для перехода права собственности, ведь сделку полностью сопровождает продавец;
выбираете удобный для себя способ оплаты (наличные, перевод на банковский счет, рассрочка или ипотека, возможность предоставления скидки);
не зависите ни от кого, ведь строите дом своей мечты по своему плану и вкусу.

Запишитесь на экскурсию и исследуйте живописную местность, а наши эксперты ответят на все интересующие вопросы.